文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人rong>对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。